O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, em março de 2022, precedente tributário de grande impacto para o mercado imobiliário no que diz respeito às despesas relativas à transferência onerosa (compra e venda) de imóveis.
No julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821 – SP, afetado pelo Tema Repetitivo 1.113, a Corte decidiu que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor real da transação, impedindo que os municípios estabeleçam unilateralmente um valor de referência para fins de tributação. O valor declarado pelo contribuinte para a transação em questão deve ser considerado verdadeiro, independentemente da natureza dessa transferência.
Segundo Victor Oliveira, advogado especialista em imóveis de leilões e criador da Mentoria Enriquecendo com Leilão de Imóveis (ELI), a decisão do STJ afeta diretamente os arrematantes.
“Na prática, o município cobrava valores aproximados ao valor de mercado do imóvel (valor venal de referência), independentemente do valor efetivamente pago pelo imóvel. Com a decisão, os arrematantes pagarão o ITBI com base no valor da transação, ou seja, sobre o valor da arrematação”, explica.
Ainda segundo o especialista, não deve existir diferença na aplicação do ITBI em imóveis arrematados em leilões judiciais, extrajudiciais, ou nas chamadas “vendas diretas” (imóveis vendidos com descontos pelos bancos). “A decisão do STJ não diferencia a arrematação da compra tradicional, pois aborda o valor da transação e, no caso concreto, a transação se equipara à arrematação ou à aquisição do imóvel descontado. Sendo assim, a prefeitura deve cobrar o ITBI com base no valor da transação, qualquer que seja a forma de aquisição da propriedade imobiliária”, diz.
“Caso o fisco municipal entenda que o valor declarado pelo contribuinte não condiz com o valor real da transação, deve instaurar procedimento administrativo que garanta ao contribuinte sua ampla defesa”, articula.
Oliveira frisa que, seguindo o entendimento do STJ, isso não deveria acontecer, pois a mudança resguarda todas as partes. “A decisão traz segurança jurídica para todos os adquirentes de imóveis, seja em leilões ou não, tendo em vista que o STJ não privilegiou apenas o arrematante ao decidir sobre o tema, mas sim qualquer pessoa que negocie um imóvel”, defende.
Formas de proteção perante a justiça
Em caso de discordância sobre o valor adotado pela prefeitura, segundo o criador da Mentoria ELI, o arrematante pode contestar o valor resguardando seu direito através de recurso administrativo direcionado ao fisco municipal.
“Havendo negativa do direito pleiteado, é possível pleitear judicialmente o reconhecimento da irregularidade da cobrança, por meio de um Mandado de Segurança. O adquirente do imóvel pode, ainda, efetuar o pagamento do valor conforme cobrado pela prefeitura, caso sua intenção seja a de regularizar a compra o mais breve possível e, posteriormente, requerer administrativa ou judicialmente a repetição do valor pago a mais”, detalha.
A resolução não produz efeitos única e exclusivamente ao mercado dos leilões de imóveis, posto que por vezes, a base de cálculo utilizada pelos municípios — atrelada ao valor venal do imóvel, — é ainda maior que o valor mercadológico do bem, informa o advogado, fazendo com que tanto o arrematante quanto o adquirente de imóveis no mercado tradicional sofram com uma carga tributária sobrecarregada e indevida.
“A decisão do STJ tem um impacto significativo e positivo tanto para o mercado imobiliário em geral, quanto para os leilões de imóveis, posto que traz maior segurança jurídica ao adquirente do imóvel, reduz os custos de aquisição evitando cobranças abusivas, reduz o incentivo à informalidade e subdeclaração de valores e, especificamente aos leilões, reduz ainda mais o desembolso necessário para adquirir um imóvel por meio desse mercado”, conclui.
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