Por Ricardo Dosso – advogado
A valorização das terras no Brasil fez com que qualquer negócio desse setor, desde pequenas chácaras até grandes fazendas, envolva valores vultosos. As preocupações das partes, tanto vendedora como compradora, são diretamente proporcionais ao preço, especialmente porque se trata de um negócio complexo que reúne diversos aspectos jurídicos.
Buscamos na coluna desta semana destacar os principais cuidados e questões jurídicas que devem ser observados durante o processo de compra e venda de imóveis rurais.
Antes de formalizar qualquer negócio, é essencial que as partes envolvidas verifiquem a regularidade documental do imóvel. Isso inclui a certificação junto ao Incra e a análise da matrícula no Registro de Imóveis, que possibilitará a verificação de ônus, gravames, hipotecas, penhoras ou qualquer outro tipo de restrição que possa comprometer a segurança transação. Além disso, é importante checar se o vendedor possui legitimidade para realizar a venda e se responde a processos que podem colocar em risco o negócio.
A verificação dos aspectos ambientais é também crucial para o comprador. É importante verificar se a propriedade está em conformidade com as normas de preservação ambiental, incluindo a existência de áreas de reserva legal e de preservação permanente. O percentual das áreas de reserva legal varia de acordo com o bioma em que está localizado o imóvel. É de 80% nas áreas florestais da Amazônia Legal, 35% nas áreas de cerrado localizadas na Amazônia Legal e 20% nas demais regiões do país.
A aquisição de imóveis rurais pode envolver também questões trabalhistas, especialmente se houver empregados rurais envolvidos na propriedade. É importante verificar se todos os direitos trabalhistas estão sendo respeitados e se não há pendências judiciais relacionadas a empregados anteriores.
A análise de todos esses aspectos, também chamada de “due diligence”, é um procedimento fundamental na negociação e normalmente antecede a assinatura do contrato.
De parte do vendedor, a principal preocupação é com a garantia de recebimento do preço, sobretudo nas situações em que o pagamento não é todo feito à vista, muito comum no setor. A estipulação de garantias é deveras importante, sejam elas pessoais, como a fiança, como as de natureza real, que podem envolver a hipoteca de bens e a alienação fiduciária, inclusive do próprio imóvel negociado. A alienação fiduciária tem se tornado cada vez mais comum porque tem menor custo e é mais efetiva em sua execução.
A elaboração de contratos claros e completos também é fundamental para evitar futuros conflitos. O contrato de compra e venda deve conter todas as cláusulas relevantes, incluindo preço, forma de pagamento, prazo para entrega do imóvel, obrigações das partes, entre outras. É recomendável contar com um advogado especializado para elaborar e revisar o contrato, a fim de garantir que todos os aspectos legais estejam devidamente contemplados.
Usualmente a negociação de imóveis rurais se dá em duas fases. A primeira com a celebração de um contrato particular de compra e venda, também chamado de compromisso, e posteriormente com a outorga da escritura pública definitiva, quando quitado integralmente o preço. É a escritura pública, lavrada pelo Tabelionato de Notas, o título hábil a transferir efetivamente a propriedade imobiliária, desde que registrada no Registro de Imóveis competente. Daí o famoso provérbio de que “só é dono quem registra”, pois esse é o ato que transfere o domínio e dá publicidade a terceiros.
