Com a sanção da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária, entraram em vigor novas diretrizes para a tributação das locações de imóveis no Brasil. As mudanças incluem a aplicação de alíquotas reduzidas do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e a exigência de formalidades específicas para contratos de locação que desejam se beneficiar desse regime favorecido.
A norma estabelece uma redução de 70% sobre a alíquota padrão do IVA para operações de locação (§ 2º, do art. 487 da Lei Complementar nº 214/2025), o que equivale a uma carga tributária aproximada de 7,95% — uma tentativa de equilibrar o impacto da reforma sobre o setor imobiliário. Além disso, determina isenção total para pessoas físicas que obtenham até R$ 240 mil anuais com até três imóveis alugados (Art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025).
A aplicação do benefício, no entanto, está condicionada a requisitos formais. Contratos celebrados antes da vigência da lei precisam apresentar reconhecimento de firma das assinaturas, assinatura eletrônica qualificada ou comprovação de pagamento da locação no primeiro mês, conforme o tipo de imóvel.
“O contribuinte deve ficar atento às exigências formais. A não observância do reconhecimento de firma ou da assinatura digital nos contratos pode implicar a perda do benefício fiscal e sujeitar a operação à alíquota cheia”, alerta o advogado Diogo Arão Nascimento Paulo, da Paulo & Bachtold Sociedade de Advogados.
Requisitos para aplicação das alíquotas reduzidas
Para que os contratos de locação façam jus à alíquota reduzida de 3,65% durante o período de transição, é necessário atender a critérios específicos:
Contratos Não Residenciais: devem ter sido firmados até a data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida. Além disso, é necessário que sejam registrados em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizados para a Receita Federal e para o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), conforme regulamentação específica;
Contratos Residenciais: devem ter sido firmados até a data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025, com comprovação por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato. A alíquota reduzida poderá ser aplicada até o prazo final do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
O especialista, Diogo Arão Nascimento Paulo, da Paulo & Bachtold Sociedade de Advogados, ressalta a importância de uma análise criteriosa antes de optar por esse regime, considerando as especificidades das operações e os impactos tributários envolvidos. A adesão ao regime transitório impede a apropriação de créditos de IBS e CBS relacionados ao imóvel e veda a utilização do redutor social previsto na legislação.
Com a regulamentação já em vigor, locadores e locatários devem buscar orientação especializada para avaliar os impactos da reforma e garantir a adequação de seus contratos aos requisitos legais. A transição para o novo sistema ocorrerá de forma escalonada até 2033, mas os efeitos práticos das mudanças já começam a ser sentidos no mercado.
