Infiltrações que aparecem pouco tempo depois da entrega do empreendimento, rachaduras, problemas na fachada, falhas de impermeabilização, instalações elétricas ou hidráulicas defeituosas e irregularidades em áreas comuns. Situações como essas podem ir além de problemas corriqueiros de manutenção e caracterizar os chamados vícios construtivos.
Quando os defeitos atingem áreas comuns, o prejuízo pode recair sobre dezenas ou até centenas de proprietários. Por isso, identificar a origem do problema e tomar as providências adequadas é fundamental para evitar que despesas que eventualmente deveriam ser suportadas pela construtora acabem sendo transferidas aos próprios condôminos.
Para o advogado condominial Luiz Fernando Maldonado, que atua na defesa de condomínios, um dos principais erros é tratar imediatamente todo problema como simples manutenção.
“Quando surge uma infiltração recorrente, uma fissura ou qualquer outro defeito relevante, o primeiro passo não deveria ser simplesmente contratar o reparo e dividir a conta entre os moradores. É preciso investigar tecnicamente a origem. Dependendo do caso, podemos estar diante de um vício relacionado à própria construção, e a responsabilidade pelo reparo pode não ser do condomínio”, explica.
Nem todo problema é vício construtivo
O advogado ressalta que é necessário diferenciar defeitos decorrentes da construção daqueles provocados pelo desgaste natural do edifício, falta de manutenção ou intervenções realizadas posteriormente.
“Nem toda rachadura significa erro da construtora e nem toda infiltração caracteriza vício construtivo. Por isso, a avaliação técnica é tão importante. Antes de apontar responsabilidades, é preciso identificar a causa do problema”, afirma Maldonado.
Entre as situações que podem demandar investigação estão falhas de impermeabilização, problemas estruturais, fissuras e trincas, desprendimento de revestimentos, defeitos em fachadas, problemas em coberturas, instalações hidráulicas e elétricas e falhas em sistemas de drenagem.
A atenção deve ser ainda maior quando o problema se repete em diferentes pontos do empreendimento.
“Quando vários apartamentos apresentam a mesma infiltração ou determinado defeito aparece de forma semelhante em diferentes áreas, por exemplo, isso pode ser um indício importante. O condomínio precisa olhar o problema de maneira global, e não apenas resolver cada ocorrência isoladamente”, explica.
Laudo técnico pode ser decisivo
Ao suspeitar de vício construtivo, uma das principais providências é buscar uma avaliação realizada por profissional tecnicamente habilitado.
Segundo Maldonado, fotografias e relatos dos moradores ajudam, mas muitas vezes não são suficientes para determinar a origem do problema.
“O advogado trabalha com a responsabilidade jurídica, mas quem identifica tecnicamente a causa de uma fissura, de uma infiltração ou de um problema estrutural é o profissional habilitado para isso. Um bom laudo pode demonstrar a origem, a extensão dos danos, os reparos necessários e fornecer elementos fundamentais para uma eventual negociação ou processo judicial”, ressalta.
O condomínio também deve preservar documentos relacionados ao empreendimento, como projetos, manuais, termos de entrega, registros de manutenção, atas, notificações encaminhadas à construtora e relatórios técnicos.
Síndico não deve esperar o problema aumentar
Outro erro, segundo o especialista, é adiar providências esperando que o defeito se torne mais evidente.
“Às vezes surge uma infiltração pequena e o condomínio vai fazendo reparos paliativos durante anos. Quando resolve discutir a responsabilidade, o problema já aumentou, houve várias intervenções e ficou mais difícil demonstrar sua origem. Além disso, existem prazos legais que precisam ser analisados em cada situação”, alerta Maldonado.
O advogado destaca que a discussão sobre prazos em vícios construtivos exige análise individualizada. Garantia da obra, prazo para reclamar de determinado defeito e prazo para buscar eventual indenização judicial não devem ser tratados como se fossem necessariamente a mesma coisa.
“É muito perigoso trabalhar com a ideia de que existe um único prazo que vale para qualquer vício construtivo. O tipo de defeito, quando ele se tornou conhecido, sua gravidade, a relação jurídica existente e o pedido que será formulado podem interferir na análise. Por isso, o condomínio deve procurar orientação assim que identificar o problema”, explica.
Construtora deve ser formalmente comunicada
Quando há elementos que apontem para um possível vício de construção, a recomendação é documentar a ocorrência e comunicar formalmente a construtora ou incorporadora.
“Telefonema e conversa informal podem até ajudar inicialmente, mas o condomínio precisa produzir um histórico documental. É importante registrar quando o problema foi identificado, quais providências foram solicitadas e quais respostas foram apresentadas pela empresa”, orienta.
Segundo Maldonado, muitas situações podem ser solucionadas extrajudicialmente, principalmente quando existe documentação técnica consistente.
“A ação judicial não precisa ser a primeira providência. Um condomínio bem assessorado pode apresentar tecnicamente o problema, notificar a empresa e buscar uma solução. Mas, se houver resistência ou negativa injustificada, é importante que o condomínio já tenha produzido as provas necessárias para defender seus direitos”, afirma.
Quem paga pelo conserto enquanto a discussão não termina?
Em determinadas situações, especialmente quando há risco para moradores ou possibilidade de agravamento dos danos, o condomínio pode não ter condições de simplesmente esperar a discussão sobre quem é o responsável.
“Se existe uma situação urgente envolvendo segurança ou risco de aumento significativo do prejuízo, o condomínio precisa adotar as providências necessárias para proteger as pessoas e o patrimônio. Isso não significa necessariamente abrir mão de discutir posteriormente quem deveria suportar aquele custo”, explica Maldonado.
Por isso, mesmo quando um reparo emergencial é necessário, documentar as condições encontradas antes da intervenção pode ser fundamental.
“Imagine que o condomínio faça toda a obra e somente depois procure discutir a origem do defeito. Uma parte importante das evidências pode ter desaparecido. Fotografias, vídeos, relatórios, laudos e registros anteriores ao reparo podem fazer enorme diferença”, acrescenta.
Conta não deve ser automaticamente repassada aos moradores
Para o advogado, a principal mensagem aos síndicos é que grandes gastos com problemas relativamente precoces na edificação merecem investigação antes de serem automaticamente incorporados ao orçamento condominial.
“O dinheiro utilizado pelo condomínio pertence à coletividade. Se existe a possibilidade de determinado prejuízo decorrer de uma falha construtiva atribuível a terceiro, o síndico tem o dever de tratar a questão com diligência. Não é razoável simplesmente ratear uma obra de alto custo sem antes verificar tecnicamente sua origem e eventual responsabilidade”, afirma.
Maldonado ressalta ainda que uma atuação rápida pode evitar que pequenos defeitos se transformem em obras milionárias.
“Vício construtivo não é apenas uma discussão entre condomínio e construtora. Estamos falando da segurança das pessoas, da preservação do patrimônio e do dinheiro de todos os proprietários. Quanto mais cedo o condomínio identifica, documenta e busca solucionar o problema, maiores são as possibilidades de proteger os interesses dos moradores”, conclui Luiz Fernando Maldonado.
