*Por Ana Franco Toledo
Quem compra ou vende imóveis tem que pagar o imposto sobre transmissão de bens imóveis, ou ITBI, de competência dos municípios, com alíquota média de 2% e 3% sobre o valor da transação.
Ocorre que os municípios sempre fixaram como base de cálculo do imóvel aquele que a prefeitura, unilateralmente estabelecia como sendo o valor venal, sobre o qual incide outro imposto municipal, o imposto sobre propriedade territorial urbana, o IPTU.
Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema Repetitivo 1.113, que a base de cálculo correta para o ITBI seria o valor da operação imobiliária, e que o valor declarado pelo contribuinte tem que ser encarado como o verdadeiro valor do bem, sendo que essa presunção de veracidade só pode ser afastada pela prefeitura caso ela prove, por meio de um processo administrativo próprio, que o valor do bem é superior ao declarado.
Assim, o Tema 1.113 trouxe uma nova realidade para o pagamento do ITBI pois, a menos que o valor declarado pelo contribuinte seja muito discrepante do valor da transação efetivamente realizada (o que deve ser provado pela prefeitura), passa a valer o valor que as partes declararam na operação de compra e venda, e não o valor estabelecido pela prefeitura, como base de cálculo para o ITBI.
Vale ressaltar que, se o valor declarado pelas partes for fixado propositalmente em valores abaixo daquele praticado no mercado, a prefeitura poderá instaurar um processo administrativo para apurar a fraude do contribuinte.
Observados os pontos acima, as pessoas que compraram ou venderam imóveis nos últimos cinco anos, em transações que ocorreram em condições de mercado, mas com valores inferiores àqueles estabelecidos pelas prefeituras, e que foram tributadas com base no maior valor podem, no prazo de cinco anos, pedir a revisão judicial para reembolso da diferença que foi paga a maior de ITBI.
Aqueles compradores ou vendedores que ainda não recolheram o ITBI, mas estejam em vias de fazê-lo, podem ingressar com a medida preventivamente, para ter seu direito assegurado em consonância ao Tema 1.113.
Vale ressaltar que o assunto será submetido ainda ao Supremo Tribunal Federal, e deve, portanto, ser acompanhado pelos cidadãos e profissionais do direito para verificar os próximos passos sobre o tema.
