A Justiça de São Paulo tem reforçado a proibição de locações por curta temporada em condomínios populares, especialmente em empreendimentos construídos com finalidade social, como unidades da Cohab e demais conjuntos habitacionais voltados à moradia permanente de famílias de baixa renda. As decisões, que vêm se multiplicando pelo Estado, destacam que esses imóveis têm uma destinação específica: garantir moradia digna a quem conquista seu primeiro imóvel — e não servir como ativo comercial para hospedagem rotativa.
Embora plataformas como Airbnb, Booking e demais aplicativos de estadia tenham popularizado o modelo de curta temporada, o Judiciário paulista tem reiterado que esse tipo de uso não se compatibiliza com empreendimentos concebidos justamente para suprir déficit habitacional e promover estabilidade residencial. Em muitos casos, as unidades são subsidiadas ou fazem parte de políticas públicas que priorizam o uso familiar e contínuo do imóvel.
Segundo o advogado condominial Luiz Fernando Maldonado, o entendimento predominante é de que condomínios de natureza estritamente residencial — em especial os de habitação popular — não podem ser convertidos em ambientes de hospedagem transitória, que possuem dinâmica semelhante à de estabelecimentos comerciais.
“Os tribunais têm entendido que a locação por curta temporada, quando realizada de forma constante e com alta rotatividade de hóspedes, descaracteriza a função residencial e pode gerar riscos à segurança e ao sossego dos moradores”, afirma.
Além da questão estrutural, Maldonado explica que o propósito desses empreendimentos é determinante. Imóveis populares não foram projetados para fluxo intenso de pessoas, malas, check-ins e check-outs diários, tampouco para serem adaptados como fonte de renda recorrente.
Para ele, as decisões trazem maior segurança jurídica e preservam a finalidade social dos condomínios populares, evitando que unidades destinadas à moradia se transformem em microempreendimentos de hospedagem.
“Caso o condomínio deseje permitir esse tipo de atividade, é fundamental alterar a convenção condominial para incluir expressamente essa possibilidade. Sem isso, as decisões judiciais continuarão impedindo a prática”, explica o advogado.
As decisões recentes também acendem um alerta sobre convivência, impacto no uso das áreas comuns, fiscalização do fluxo de visitantes e proteção da comunidade residente. Para o especialista, a adequação das normas internas é essencial para evitar conflitos e judicializações.
“É recomendado que síndicos, administradoras e proprietários revisem suas normas internas para evitar conflitos e processos judiciais”, finaliza o advogado condominial, Luiz Fernando Maldonado.
