A invasão de um condomínio na zona Sul de Ribeirão Preto, que terminou com um casal rendido e o roubo de uma mala com joias, chama a atenção para um problema que ultrapassa a questão policial: qual é a responsabilidade do condomínio quando criminosos conseguem entrar no residencial?
O caso envolve criminosos armados que invadiram o condomínio, renderam os moradores e levaram os objetos. A ocorrência coloca novamente em debate a eficiência dos sistemas de controle de acesso e o limite da responsabilidade civil de condomínios, síndicos e empresas contratadas para serviços de portaria e segurança.
Para o advogado condominial Luiz Fernando Maldonado, o simples fato de um crime ocorrer dentro de um condomínio não significa automaticamente que o residencial seja obrigado a indenizar a vítima.
“A responsabilidade do condomínio precisa ser analisada caso a caso. O primeiro ponto é verificar se havia, na convenção ou nos contratos de prestação de serviços, uma obrigação específica de segurança e vigilância. Também é necessário avaliar se houve falha concreta na prestação desse serviço, como negligência no controle de acesso, descumprimento de protocolos ou falha de equipamentos que estavam sob responsabilidade do condomínio ou de uma empresa contratada”, explica.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece, como regra, que o condomínio não responde automaticamente por furtos ou crimes ocorridos em suas áreas comuns quando não assumiu expressamente essa obrigação. O entendimento, contudo, admite situações em que uma falha comprovada na prestação do serviço de segurança pode gerar responsabilidade.
Portaria não significa garantia absoluta contra crimes
Segundo Maldonado, um dos principais equívocos é considerar que a existência de porteiro, câmeras, portões eletrônicos ou empresa de segurança transforma o condomínio em uma espécie de seguradora dos moradores.
“Condomínio não é uma empresa de seguros. A contratação de portaria, câmeras e outros equipamentos representa uma tentativa de aumentar a segurança, mas não significa garantia absoluta de que nenhum crime acontecerá. A responsabilidade jurídica surge quando conseguimos identificar um dever assumido e uma falha relacionada a esse dever”, afirma.
Por outro lado, o advogado ressalta que a administração não pode ignorar protocolos de segurança previamente estabelecidos.
“Se existe um procedimento determinado para identificação de visitantes, prestadores de serviço ou veículos e esse procedimento é ignorado, a situação muda de figura. Uma falha dessa natureza pode ser relevante na análise de eventual responsabilidade civil, especialmente se houver relação entre a negligência e o crime ocorrido”, explica.
O próprio STJ já reconheceu responsabilidade relacionada à prestação de serviços de segurança em caso no qual ficou demonstrado que funcionários permitiram o acesso de criminosos sem a devida identificação e que o sistema de circuito interno de televisão, cuja manutenção competia à empresa de segurança, não estava funcionando.
Síndico precisa revisar os protocolos
O episódio de Ribeirão Preto também serve de alerta para síndicos e administradoras de condomínios de outras cidades brasileiras. Para Maldonado, a prevenção deve começar muito antes de uma ocorrência.
“Depois de um crime, é comum todo mundo perguntar quem foi o responsável. O ideal é que o condomínio faça essa reflexão antes. É preciso verificar se os portões estão funcionando adequadamente, se as câmeras estão operacionais, se os procedimentos da portaria são cumpridos, se há controle efetivo de visitantes e se os funcionários recebem treinamento periódico”, orienta.
O especialista também recomenda que os condomínios revisem contratos com empresas terceirizadas e deixem claras as atribuições de cada profissional.
“É importante saber exatamente o que foi contratado. Se o condomínio contrata apenas controle de acesso, não pode esperar que a empresa desempenhe funções de vigilância ostensiva que não fazem parte do contrato. Por isso, as atribuições precisam estar muito bem definidas e os moradores também precisam colaborar com os protocolos estabelecidos”, afirma.
Moradores também têm responsabilidade
A segurança, segundo o advogado, não depende exclusivamente do síndico ou da portaria. Atitudes aparentemente simples dos moradores podem comprometer todo o sistema.
“De nada adianta investir em tecnologia se o morador abre o portão para uma pessoa que não conhece, permite a entrada de veículos sem identificação ou compartilha senhas e controles de acesso. Segurança condominial é uma responsabilidade coletiva”, alerta Maldonado.
O advogado recomenda ainda que, após uma ocorrência, o condomínio preserve imagens de câmeras, registros de acesso, comunicações internas e demais informações que possam contribuir para a investigação policial e para eventual discussão judicial.
“Em uma situação como a ocorrida em Ribeirão Preto, preservar as evidências é fundamental. Imagens, registros de entrada e saída e informações da portaria podem ajudar tanto na investigação criminal quanto na apuração de eventual responsabilidade civil”, conclui Luiz Fernando Maldonado.
O caso também reforça uma preocupação que vale para condomínios de todo o país: investir em segurança é importante, mas tão importante quanto instalar equipamentos é estabelecer protocolos, fiscalizar seu cumprimento e deixar claramente definidos os deveres do condomínio, dos funcionários, das empresas terceirizadas e dos próprios moradores.
