Por Ricardo Dosso – advogado
O ordenamento jurídico brasileiro possui diversos instrumentos para regularizar situações relacionadas a imóveis rurais, e duas delas que frequentemente geram dúvidas e são objeto de ações judiciais são a ação demarcatória e a ação de retificação de registro imobiliário. Embora ambas lidem com questões de limites e registros de propriedades, elas têm finalidades e procedimentos distintos.
A ação demarcatória é uma ferramenta legal usada para definir, marcar e registrar de forma definitiva os limites de uma propriedade, tornando-os claros e incontestáveis. Isso é particularmente importante quando há conflitos de vizinhança ou dúvidas sobre os limites reais de uma propriedade.
A ação demarcatória é destinada a resolver situações como as seguintes: a) conflitos de limites: quando proprietários vizinhos não conseguem chegar a um acordo sobre os limites de suas terras; b) preservação dos direitos de propriedade: para proteger os direitos de propriedade e evitar invasões ou disputas futuras; e c) venda ou transferência de propriedade: antes de vender ou transferir uma propriedade, é aconselhável realizar uma demarcação para evitar futuros problemas legais.
A tramitação da ação demarcatória envolve a contratação de um profissional habilitado (geralmente um engenheiro ou agrimensor) para realizar a demarcação física dos limites da propriedade, documentar esse procedimento e apresentar evidências em juízo. O resultado é a decisão judicial que estabelece de forma definitiva os limites da propriedade.
A ação de retificação de registro imobiliário, por outro lado, é uma medida judicial usada para corrigir erros ou imprecisões nos registros de propriedades imobiliárias. Isso pode envolver a retificação de dados cadastrais, a correção de descrições imprecisas ou a atualização de informações desatualizadas.
A ação de de retificação de registro é bastante utilizada nos seguintes casos: a) erros registrais: quando há erros evidentes no registro de uma propriedade, como erros de descrição, nomeação, área ou confrontantes; b) atualização de dados: quando as informações no registro não correspondem à realidade atual, como a fusão de lotes, a divisão de terrenos ou mudanças de área; e c) regularização fundiária: em processos de regularização fundiária, nos quais a documentação anterior não condiz com as alterações realizadas na propriedade.
A ação de retificação de registro imobiliário geralmente envolve a apresentação de provas que demonstram a necessidade de correção, como documentos técnicos ou testemunhais. Uma vez deferida a retificação, o registro imobiliário é atualizado para refletir as informações corrigidas.
Ambas as ações são fundamentais para garantir a segurança jurídica das propriedades e resolver disputas relacionadas a imóveis. A escolha entre uma ação demarcatória e uma ação de retificação de registro imobiliário dependerá das circunstâncias específicas de cada caso, sendo essencial buscar o auxílio de profissionais do direito e técnicos especializados para orientação adequada e procedimentos legais corretos.
