O mercado de fundos imobiliários internacionais tem atraído cada vez mais a atenção de investidores brasileiros. Os Real Estate Investment Trusts (REITs), veículos de investimento imobiliário que operam principalmente nos Estados Unidos, somam cerca de US$ 1,4 trilhão em valor de mercado, com volume diário de negociações acima de US$ 10 bilhões, segundo informações divulgadas pela Forbes. Os dados apontam ainda que, no Brasil, o mercado de fundos imobiliários reúne aproximadamente R$ 183 bilhões, o que representa apenas 2,44% do tamanho do mercado americano, evidenciando a diferença estrutural entre os dois ambientes.
Segundo André Trevelin, diretor de Operações Internacionais da Villa Boa Inc, análises do Fundo Monetário Internacional (IMF) indicam que os fluxos globais de capital têm se direcionado de forma consistente para ativos reais localizados em economias com maior estabilidade institucional, especialmente em cenários de incerteza fiscal e volatilidade macroeconômica.
Nesse contexto, o executivo afirma que o mercado imobiliário internacional, com destaque para os Estados Unidos, consolidou-se como um dos principais destinos desse capital, inclusive de investidores brasileiros. "O investidor deixou de buscar apenas retorno nominal. Hoje ele busca estrutura, governança, previsibilidade de caixa e segurança jurídica. Os fundos imobiliários internacionais podem entregar esse conjunto", afirma.
Na prática, o avanço desses fundos pode ser observado em exemplos concretos. Estruturas que investem em condomínios residenciais planejados, ativos logísticos, empreendimentos de uso misto e projetos de alto padrão nos Estados Unidos têm atraído capital brasileiro pela combinação de renda recorrente, valorização patrimonial e proteção cambial.
Para André Trevelin, esse tipo de ativo oferece algo que o investidor local passou a valorizar mais. "Não se trata apenas de investir em imóveis, mas de investir em mercados maduros, com regras claras e visão de longo prazo", ressalta.
Outro fator determinante é a diferença estrutural entre os mercados. Enquanto no Brasil o setor imobiliário e o mercado de capitais estão mais sujeitos a ciclos curtos, mudanças regulatórias e instabilidade macroeconômica, os fundos imobiliários internacionais operam em ambientes com contratos de longo prazo, maior liquidez e instrumentos financeiros mais sofisticados. "Isso permite um planejamento que vai além do curto prazo e cria um ambiente mais seguro para grandes volumes de capital", destaca o diretor.
André Trevelin explica que o acesso a esses fundos pode ocorrer de duas formas: pela abertura de conta no exterior, permitindo investir diretamente em REITs ou fundos internacionais, ou por meio de estruturas locais, como fundos brasileiros com mandato internacional em BDRs de REITs. "Essa segunda opção costuma simplificar questões operacionais e tributárias, ampliando o alcance para diferentes perfis de investidores", diz ele.
"Esses ativos adicionam proteção em moeda forte e equilibram portfólios concentrados em ativos nacionais, oferecendo uma alternativa sólida para quem busca diversificação", acrescenta.
O cenário macroeconômico internacional também influencia diretamente a atratividade desses fundos. André Trevelin informa que as taxas de juros mais altas em economias desenvolvidas tendem a pressionar valuations imobiliários no curto prazo, mas podem abrir oportunidades de entrada com melhores yields. "Já ciclos de queda de juros costumam valorizar ativos imobiliários e impulsionar preços de fundos, impactando diretamente o retorno, a captação e a precificação desses veículos", complementa.
Dados recentes reforçam a expansão desse mercado. Em janeiro de 2026, os fundos imobiliários brasileiros atingiram a marca de 3 milhões de investidores, com patrimônio líquido de R$ 200 bilhões, segundo dados da B3 divulgados pela IstoÉ Dinheiro. Embora ainda distante da escala americana, o crescimento mostra que o investidor brasileiro está cada vez mais familiarizado com esse tipo de ativo e aberto a explorar alternativas internacionais.
"A proteção em moeda forte e a possibilidade de diluir riscos locais são fatores que pesam cada vez mais na decisão de investidores qualificados", conclui André Trevelin.
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