O mercado imobiliário brasileiro apresenta diferentes formas de participação para investidores. Enquanto a maioria das pessoas acessa o setor por meio da compra de imóveis na planta ou prontos, existe uma modalidade menos conhecida que antecede essas etapas: o equity imobiliário. Para Rafael Mota, CEO da Nitzu, essa abordagem posiciona o investidor em um estágio anterior da cadeia de valor, geralmente na fase de aquisição de terrenos ou estruturação de operações com incorporadoras.
"A diferença central entre o investimento tradicional e o equity imobiliário está no momento de entrada e no papel exercido dentro da operação. No modelo convencional, o comprador adquire unidades já precificadas, com margens definidas pela incorporadora e custos de marketing, execução e lucro já incorporados ao valor final. No equity, a participação ocorre antes da formação do preço ao consumidor, frequentemente por meio de permutas estruturadas ou aportes de capital em terrenos estratégicos", explica Mota.
Esse cenário de aquecimento reforça a relevância de compreender as diferentes formas de atuação no setor. Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o mercado imobiliário brasileiro registrou crescimento de 9,6% nas vendas no primeiro semestre de 2025, com mais de 206 mil unidades comercializadas. No acumulado de 12 meses, foram lançadas 414.375 unidades, movimentando R$ 260 bilhões em valor geral de lançamentos.
Como funciona a estruturação de operações
De acordo com o CEO da Nitzu, o investimento em equity imobiliário pressupõe uma análise que vai além do preço por metro quadrado ou das condições de financiamento, envolvendo avaliação de governança, alocação de riscos entre as partes, definição de papéis contratuais e projeção de resultados ao longo do ciclo da operação.
"Na prática, operações de equity imobiliário costumam envolver a aquisição de terrenos bem localizados em regiões com potencial de crescimento. Esses ativos são posteriormente integrados a projetos de incorporação por meio de permutas com construtoras. Nesse modelo, a incorporadora assume responsabilidades como projeto arquitetônico, execução da obra, estratégia comercial e vendas, enquanto o investidor aporta o terreno como capital fundacional. O retorno ocorre ao final do ciclo, normalmente na forma de unidades permutadas ou participação nos resultados da operação", detalha Rafael Mota.
Essa divisão de funções implica também uma distribuição de riscos. O risco operacional, relacionado à execução da obra e às vendas, permanece com a incorporadora. O investidor, por sua vez, mitiga parte do risco patrimonial ao entrar antes do início da construção, em um momento em que o valor do ativo ainda não foi majorado pelos custos de desenvolvimento. O indicador ABRAINC-FIPE apontou que os lançamentos de imóveis novos cresceram 61,7% no primeiro trimestre de 2025 em relação ao mesmo período de 2024, com expansão tanto no segmento Minha Casa Minha Vida quanto no médio e alto padrão.
Diferenças em relação ao investimento convencional
O investimento em imóveis na planta caracteriza-se pela acessibilidade e pela padronização. Trata-se de um modelo aberto, com oferta contínua e condições comerciais previamente definidas. O comprador acessa um produto estruturado, com cronograma de pagamento estabelecido e expectativa de valorização futura. No entanto, assume riscos relevantes da operação sem participar das decisões estratégicas que definem o resultado final, como riscos de obra, jurídicos, de mercado e de liquidez.
"No equity imobiliário, a lógica se inverte. O investidor não entra como consumidor final, mas como participante da estrutura que viabiliza o empreendimento. Isso exige capacidade de análise mais aprofundada, acesso a oportunidades restritas e entendimento das dinâmicas do setor. O foco deixa de ser o imóvel como produto e passa a ser a engrenagem que sustenta a operação, incluindo governança, contratos, alocação de capital e estratégia de saída", afirma o CEO da Nitzu.
Considerações sobre governança e posicionamento
Para Mota, a ausência de método e posicionamento adequado representa uma das principais fragilidades do mercado. "Quando o investidor entra em uma operação sem clareza sobre seu papel, sem governança definida e sem compreensão dos riscos assumidos, ele acaba financiando a operação sem participar efetivamente do valor gerado. O preço pago já incorpora o lucro de todos os agentes anteriores da cadeia, restando ao comprador final uma participação residual no resultado", observa.
Por outro lado, o executivo destaca que a participação estruturada desde a origem permite ao investidor capturar valor em estágios anteriores do ciclo imobiliário. "Essa abordagem demanda maior sofisticação, mas oferece potencial de retorno diferenciado para quem compreende as regras do jogo. A escolha entre um modelo e outro depende do perfil do investidor, de sua tolerância a riscos, do horizonte temporal e da capacidade de avaliar operações complexas. Em ambos os casos, a decisão informada é o ponto de partida para resultados consistentes ao longo do tempo", conclui Rafael Mota.
