A Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) prevê que parte do excedente da arrematação judicial pode ser usada para cobrir despesas já pagas pelo arrematante. Isso ocorre em casos em que o valor da arrematação ultrapassa a dívida em leilões judiciais — vendas públicas de bens determinadas pela Justiça para saldar débitos.
O parágrafo quarto do artigo sétimo, da Resolução nº 236/2016, autoriza que a comissão do leiloeiro e despesas com remoção e guarda dos bens — pagas pelo arrematante além do valor do arremate — sejam descontadas diretamente do saldo excedente da arrematação, antes da devolução ao devedor.
Victor Oliveira, advogado especialista em leilão de imóveis e criador da Mentoria Eli, afirma que, embora a resolução tenha sido publicada há quase uma década, a aplicação da medida tem ganhado maior visibilidade nos últimos anos, sobretudo diante do amadurecimento do mercado de leilões.
“A jurisprudência ainda não é pacífica sobre o tema, e muitas decisões desfavoráveis à dedução da comissão do saldo excedente se fundamentam em cláusulas editalícias genéricas, sem considerar a possibilidade de abatimento prevista expressamente na norma do CNJ. Trata-se, portanto, de uma construção jurisprudencial em desenvolvimento”, pontua o advogado.
Para ele, o entendimento favorável ao reembolso tende a se consolidar nos tribunais. “Havendo sobra entre o valor da arrematação e o valor da dívida que levou o imóvel a leilão, a comissão do leiloeiro pode ser descontada, uma vez que o devedor deu causa ao leilão, aliviando o bolso do arrematante e trazendo maior rentabilidade ao negócio”.
De acordo com Oliveira, a maioria dos editais de leilão ainda não preveem expressamente a possibilidade de dedução da comissão do saldo excedente. Segundo ele, leiloeiros mais atentos às transformações do mercado e à controvérsia jurídica sobre o tema vêm incorporando essa previsão em seus editais de forma mais clara e técnica.
“A inclusão dessa previsão nos editais pelos leiloeiros deve promover maior segurança jurídica para todas as partes envolvidas na arrematação. Inclusive, não há razão para haver resistência por parte dos leiloeiros na inclusão de tal previsão no edital, uma vez que isso não afeta o recebimento deles, pois o pagamento da comissão já foi paga pelo arrematante no momento da arrematação, trata-se apenas de um reembolso para evitar que o devedor fique com esse valor mesmo tendo dado causa ao leilão”, aponta o especialista.
O advogado lembra que a aplicação do normativo não é facultativa, mas sim obrigatória por parte dos Tribunais, o que, segundo ele, tende a aumentar a adesão do reembolso a curto prazo. “Contudo, o investidor deve se atentar à possibilidade de não receber esse valor, uma vez que a “aceitação” do normativo ainda não está a todo vapor, de forma que o arrematante deve se atentar à viabilidade financeira antes de entrar na disputa e considerar esse reembolso como um “plus” de lucratividade”, comenta.
“Deixar clara a possibilidade de recebimento desse reembolso é fundamental, mas não podemos nos afastar do alerta que nem sempre será possível, pois depende de dois fatores fundamentais: 1) existência de saldo na arrematação; 2) entendimento do magistrado”, explica.
Para o especialista, ainda que a jurisprudência caminhe de forma gradual, profissionais que vêm adotando essa interpretação ocupam posição de vanguarda no aperfeiçoamento do sistema. Segundo ele, esse avanço pode contribuir para reduzir disputas desnecessárias, respeita a lógica econômica da execução e reforça o papel do leiloeiro como auxiliar da Justiça.
“Trata-se de um movimento que deve ser incentivado, pois alinha a prática forense à evolução natural do mercado e à segurança jurídica que se espera de um processo de arrematação judicial eficaz”, conclui Oliveira.
