Adquirir um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida representa, para a maioria das famílias brasileiras, anos de planejamento e sacrifício financeiro. O que poucos compradores percebem, no entanto, é que, mesmo após o prazo legal de entrega ser descumprido pela construtora, continuam sendo cobrados pelos chamados juros de obra — encargo que, nesse momento, não encontra mais amparo jurídico.
A prática é disseminada entre as incorporadoras e, segundo o Dr. Lucca Palhares, especialista em direito do consumidor e direito imobiliário, configura cobrança abusiva passível de repetição de indébito.
O que são os juros de obra
Durante a fase de construção de um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal, o comprador paga mensalmente os chamados juros intercalários — conhecidos no mercado como juros de obra. A lógica é objetiva: enquanto o imóvel está em construção e o crédito ainda não foi integralmente liberado pelo banco, o adquirente remunera o capital já disponibilizado pela instituição financeira. Nessa fase, há fundamento contratual e econômico para a cobrança.
O problema surge quando a construtora descumpre o prazo de entrega.
Os 180 dias de tolerância e o que vem depois
A legislação brasileira permite que os contratos de incorporação imobiliária prevejam prazo de tolerância de até 180 dias além da data original de entrega pactuada no contrato de compra e venda firmado com as construtoras. Dentro desse período, a construtora está juridicamente protegida: eventuais atrasos não geram, por si sós, responsabilidade civil, e os encargos financeiros continuam correndo normalmente para o comprador.
Esse prazo, porém, tem fim. No dia seguinte ao vencimento da tolerância sem a entrega das chaves, a situação jurídica muda radicalmente: a mora passa a ser exclusivamente da construtora. O adquirente cumpriu todas as suas obrigações contratuais. A obra não foi concluída por falha da incorporadora.
Manter a cobrança dos juros de obra nesse cenário significa transferir ao consumidor o custo financeiro de uma inadimplência que não é sua — o que o especialista Dr. Lucca Palhares enquadra como cláusula abusiva, vedada pelo artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé objetiva.
Para Lucca Palhares, advogado e sócio da Palhares Advogados Associados, escritório com atuação nacional em direito imobiliário, o ponto central é a inversão indevida de responsabilidade: "Manter a cobrança de juros de obra após o fim da tolerância é transferir ao comprador o custo de uma mora que é inteiramente da construtora. O direito não admite esse tipo de inversão".
O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça
O STJ já consolidou entendimento no sentido de que cláusulas contratuais que impõem ao consumidor encargos decorrentes de fatos alheios à sua esfera de controle são, em regra, nulas de pleno direito. A transferência dos juros intercalários ao comprador durante o período em que a construtora está em mora se enquadra diretamente nessa categoria.
No julgamento do Tema 996, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ consolidou a tese de que, uma vez configurado o atraso na entrega do imóvel, cessa a legitimidade da cobrança de encargos vinculados à fase de construção, reforçando a ilegalidade da transferência desses custos ao adquirente.
Assim, o argumento frequentemente utilizado pelas construtoras — de que o financiamento ainda está em curso — não se sustenta. O que legitima a cobrança dos juros de obra é a fase de construção regular. Ultrapassado o prazo de tolerância sem a entrega do imóvel, extingue-se o fundamento jurídico da cobrança.
O direito à restituição dos valores
Além da suspensão dos pagamentos futuros de juros de obra após o vencimento da tolerância, o consumidor pode pleitear a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente durante esse período. O fundamento está no artigo 42, parágrafo único, do CDC, que prevê a repetição de indébito quando a cobrança se dá de forma abusiva.
Somado às demais verbas indenizatórias aplicáveis nos casos de atraso de obra — multa contratual, lucros cessantes pela privação do uso do imóvel e danos morais —, o valor total da reparação pode superar significativamente o que o comprador imagina ter direito.
Crescimento da judicialização contra construtoras do MCMV
Escritórios especializados nessa modalidade de litígio registram crescimento expressivo na procura por ações contra construtoras do programa. A Palhares Advogados Associados, com sede em Belo Horizonte e atuação em todo o território nacional, é um dos escritórios que vem consolidando teses relevantes nessa área, com foco em demandas de atraso de obra, distrato imobiliário e cobrança indevida de juros de obra.
Lucca Palhares orienta os consumidores que se enquadram nessa situação: "É necessário verificar a data original de entrega prevista em contrato, calcular o escoamento dos 180 dias de tolerância e confrontar esse prazo com os extratos da Caixa Econômica Federal para identificar eventuais cobranças indevidas de juros de obra após o vencimento".
Em síntese, embora os juros de obra sejam legítimos durante a fase regular de construção, sua cobrança torna-se ilegal após o escoamento do prazo de tolerância sem a entrega do imóvel, momento em que se configura a mora da construtora. Nessa hipótese, o consumidor não apenas pode cessar o pagamento desses encargos, como também tem o direito de reaver os valores pagos indevidamente, inclusive em dobro, além de pleitear outras indenizações cabíveis. Diante desse cenário, a análise do contrato e dos extratos financeiros é fundamental para identificar eventuais abusos e assegurar a plena reparação dos prejuízos suportados.
Sobre o escritório
A Palhares Advogados Associados atua em demandas relacionadas a atraso de obra, distrato imobiliário, cobrança indevida de juros de obra e indenizações envolvendo imóveis adquiridos pelo Minha Casa Minha Vida, com atendimento em todo o Brasil. Para conteúdos educativos sobre direito imobiliário, basta acessar o Instagram @palharesadvogados. Para avaliações de clientes, basta acessar Google Reviews.
