A regulamentação tributária promovida nos últimos anos, incluindo mecanismos de atualização patrimonial previstos na Lei nº 14.973/2024 e posteriormente ampliados pelo Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), instituído pela Lei nº 15.265/2025, ampliou a relevância das avaliações imobiliárias técnicas no Brasil. Embora os prazos de adesão aos regimes especiais tenham sido encerrados, especialistas avaliam que os impactos da nova cultura de fiscalização patrimonial devem continuar refletindo no mercado imobiliário, tributário e societário nos próximos anos.
Especialistas da Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal (CVI-DF) observam tendência de crescimento na demanda por laudos técnicos de avaliação imobiliária, que passam a ocupar papel estratégico em processos tributários, patrimoniais, societários e sucessórios. Os regimes especiais permitiram a atualização de imóveis para valor de mercado mediante tributação reduzida de 4% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado. Sem adesão aos programas, a tributação sobre ganho de capital permanece submetida às alíquotas tradicionais, que variam entre 15% e 22,5%.
No caso do REARP, instituído pela Lei nº 15.265/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025, o prazo para adesão foi encerrado em 19 de fevereiro de 2026. Ainda assim, especialistas avaliam que os reflexos da medida devem permanecer no mercado, especialmente diante do avanço da fiscalização eletrônica, da integração de dados patrimoniais e da crescente necessidade de comprovação técnica de valores imobiliários perante os órgãos tributários.
Segundo o advogado Cristiano Fernandes, o laudo técnico passou a ocupar posição central nesse novo cenário tributário. "O contribuinte não poderá mais trabalhar apenas com valores subjetivos ou estimativas informais. A atualização patrimonial, os planejamentos societários e os procedimentos tributários exigem documentação técnica capaz de demonstrar, de forma objetiva e fundamentada, o valor real do patrimônio. O laudo imobiliário ganha relevância justamente porque oferece respaldo jurídico, transparência e segurança perante os órgãos fiscalizadores", afirma.
Cristiano Fernandes destaca ainda que o avanço da integração de dados entre Receita Federal, cartórios, municípios e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) tende a intensificar o cruzamento de informações patrimoniais nos próximos anos, facilitando a identificação de inconsistências fiscais e patrimoniais.
"A tendência é de um ambiente de fiscalização cada vez mais digital e integrado. Informações inconsistentes, patrimônios subavaliados ou valores sem comprovação técnica podem gerar questionamentos futuros. Por isso, a avaliação imobiliária deixa de ser apenas um documento auxiliar e passa a integrar o planejamento patrimonial e tributário de forma estratégica e essencial para a segurança jurídica", explica.
Além da atualização patrimonial prevista na legislação, especialistas observam aumento da procura por avaliações técnicas em processos como inventários, partilhas, holdings familiares, integralização de capital social, dissoluções societárias, regularizações imobiliárias, reorganizações patrimoniais e planejamentos sucessórios.
Segundo Cristiano Fernandes, nesses cenários o laudo técnico tende a se tornar peça indispensável para garantir coerência tributária. "Em todos esses processos, o valor atribuído ao imóvel precisa possuir sustentação técnica, metodologia reconhecida e coerência com o mercado para evitar inconsistências perante os órgãos fiscalizadores", ressalta.
Outro fator que vem ampliando a importância das avaliações imobiliárias técnicas envolve a incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em operações de integralização de imóveis em empresas. De acordo com especialistas da Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal, decisões recentes do Supremo Tribunal Federal, somadas às práticas adotadas por municípios e pelo Distrito Federal, têm levado à cobrança do imposto com base no valor de mercado do imóvel ou sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor declarado no Imposto de Renda do contribuinte.
Nesses casos, o laudo técnico de avaliação imobiliária assume papel relevante para garantir segurança jurídica e coerência tributária nas operações societárias. Havendo divergências entre os valores apurados pelo contribuinte e pelo ente fiscalizador, a legislação assegura o direito à discussão administrativa do valor atribuído ao bem, buscando garantir que a tributação seja aplicada de forma proporcional e fundamentada.
Para o contador Cássio Garcia, o novo cenário tributário exige atuação integrada entre as áreas técnica, contábil e jurídica. "Muitas pessoas enxergam apenas a possibilidade de economia tributária ou reorganização patrimonial, mas existe toda uma estrutura documental por trás desses processos. A atualização patrimonial, a integralização de imóveis e outras operações societárias precisam estar sustentadas por metodologia reconhecida, critérios técnicos e informações consistentes para reduzir riscos fiscais e questionamentos futuros", avalia.
Segundo Cássio Garcia, o procedimento normalmente se inicia pela análise documental do imóvel e pela conferência das informações patrimoniais e fiscais já declaradas. Em seguida, é realizada a avaliação técnica conforme critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653, norma que regulamenta as avaliações de bens no Brasil.
Com base no laudo técnico, profissionais das áreas contábil e jurídica conseguem avaliar a viabilidade tributária da operação, calcular os impactos fiscais e orientar a formalização dos procedimentos perante os órgãos competentes, reduzindo riscos de autuações e divergências futuras.
A Câmara de Valores Imobiliários do Distrito Federal atua há mais de cinco décadas no segmento de avaliações imobiliárias e elaboração de laudos técnicos, seguindo critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653 para avaliações de imóveis.
A expectativa do setor é que a modernização da fiscalização patrimonial amplie a demanda por avaliações imobiliárias técnicas e informações compatíveis com os sistemas integrados de controle público.
