Um levantamento realizado pela plataforma de transação e negociação de bens usados Superbid Exchange, divulgado pela Veja, revela que o mercado de leilões imobiliários está vivendo um momento de expansão acelerada nos últimos anos.
Os dados mostram que o volume de transações cresceu 86% em 2024, com 16 mil propriedades ofertadas, ante 10 mil no ano anterior. Além disso, o número de eventos saltou de 4.371 para 8.145, enquanto as vendas aumentaram 156,7%. Para 2025, a estimativa é ainda mais animadora, com a projeção de um crescimento adicional de 70%. Apesar das oportunidades, o advogado Victor Oliveira, especialista em leilões imobiliários e criador da Mentoria ELI, alerta que o processo de arrematação pode exigir preparo técnico e jurídico: "O edital é a própria regra do jogo. Ele estabelece os parâmetros da disputa, define as condições da venda, organiza prazos e dá a moldura legal à arrematação."
Embora o especialista afirme que o primeiro passo para qualquer interessado deva ser a leitura minuciosa do edital, ele ressalta que confiar exclusivamente no documento pode expor o investidor a riscos relevantes.
"O edital reflete o que consta no processo judicial ou na análise documental do leiloeiro, mas pode conter omissões ou defasagens. A segurança do negócio depende da checagem independente de informações, do exame da matrícula e da investigação de eventuais ônus ocultos", explica.
Entre os principais pontos de atenção listados por Oliveira estão os débitos vinculados ao imóvel, como dívidas tributárias e condominiais. Segundo ele, o edital pode mencionar essas pendências, mas nem sempre deixa claro quem será responsável por quitá-las após a arrematação.
"Em alguns casos, o arrematante assume diretamente os encargos. Em outros, ocorre a sub-rogação, com abatimento dos valores no montante obtido no leilão. A distinção entre essas situações é fundamental para calcular o custo efetivo do investimento", destaca.
"Outro risco recorrente é a omissão de gravames na matrícula do imóvel. A ausência de informações sobre penhoras ou indisponibilidades pode gerar disputas judiciais e até a nulidade da arrematação, fazendo com que o investimento fique paralisado por meses ou anos, até que a controvérsia seja solucionada judicialmente", acrescenta.
Nos leilões extrajudiciais, por exemplo, Oliveira reforça que o comprador precisa ter uma atenção especial à cláusula de evicção de direitos, já que algumas instituições financeiras costumam se eximir dessa responsabilidade, transferindo ao arrematante os riscos de eventuais problemas futuros: "Verificar se o banco assume ou não essa garantia é um dos cuidados centrais antes de lançar qualquer proposta."
Além dos riscos jurídicos, existem os custos adicionais que o investidor pode ter durante a operação, já que nos leilões judiciais se preveem despesas como comissão do leiloeiro, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro da arrematação, reforma e encargos mensais como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
"Na compra também podem incidir taxas de elaboração de contrato e escrituração no cartório de notas, podendo impactar diretamente o valor final do investimento", alerta o advogado. Embora o aumento da demanda possa sugerir maior exposição a riscos, o especialista acredita que o cenário atual é de maior segurança jurídica. "Questões relevantes, como herança de dívidas e base de cálculo para tributos, vêm se consolidando na doutrina e nas decisões dos tribunais superiores. Isso traz mais previsibilidade ao investidor", avalia.
Segundo Oliveira, o crescimento do mercado também pode estar ligado à desmistificação do segmento. "Antes, havia um estigma significativo. Muitos enxergavam os leilões como operações de alto risco. Hoje, com a profissionalização do setor, os investidores conseguem distinguir riscos reais de receios infundados", afirma.
A atuação de profissionais especializados também tem sido decisiva para capacitar novos arrematantes e ampliar a confiança no setor. "Todo mercado de alto potencial de retorno envolve algum nível de risco. Nos leilões, esse fator pode ser previsto e reduzido quando o arrematante atua com preparo e estratégia. Com a orientação certa, as chances de um mau negócio diminuem de forma significativa", conclui o advogado.
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