Os Estados Unidos são conhecidos por terem uma economia aberta, o que significa essencialmente que a comunidade doméstica é capaz de investir e negociar com a maioria dos países estrangeiros.
Indivíduos e empresas em outros países também podem optar por negociar e investir com entidades nos EUA, sendo assim, existem inúmeras razões pelas quais um brasileiro pode querer investir em imóveis nos EUA.
Obter empréstimos imobiliários como investidor não cidadão
A principal questão que não cidadãos americanos enfrentam ao tentar investir em imóveis nos EUA é que pode ser difícil obter um empréstimo de um banco ou uma instituição financeira. Quando se trata de imóveis residenciais, tanto a Freddie Mac quanto a Fannie Mae são empresas patrocinadas pelo governo que garantem a maioria dos empréstimos imobiliários.
O problema é que nem a Freddie Mac nem a Fannie Mae não compram empréstimos de indivíduos que não são cidadãos americanos. Em vez disso, investidores de fora necessitam encontrar credores que não trabalhem com a Freddie Mac ou a Fannie Mae.
A maioria dos bancos também dificultam conceder empréstimos a pessoas que nunca pagaram impostos nos EUA. Para neutralizar esse problema, quem deseja investir precisará encontrar instituições financeiras que emprestem a investidores estrangeiros.
Ao procurar o credor certo nos EUA, é importante estar ciente dos custos que acompanham a obtenção de um empréstimo, que normalmente inclui:
-taxa de avaliação
-taxa de originação
-Taxas de juros pré-pagas
-Taxas de fechamento
-Taxas de seguro
Impostos como investidor estrangeiro
Os EUA exigem que os estrangeiros paguem uma certa quantia de impostos no país sobre quaisquer ganhos imobiliários.
Qualquer proprietário de imóvel nos EUA está sujeito ao imposto sobre herança. Este imposto específico é pago quando o proprietário de uma propriedade morre. O valor total do imposto imobiliário pode chegar a 40% do valor da propriedade. O valor exato pago depende do valor atual da propriedade.
Estruturas de detenção imobiliária dos EUA
Há uma variedade de estruturas de participação que os investidores estrangeiros podem usar se quiserem evitar o pagamento de certos impostos sobre os imóveis em que investem.
Propriedade direta individual
Esse tipo de estrutura permite que um investidor estrangeiro possua imóveis nos EUA em seu próprio nome. É um tipo de propriedade considerado benéfico para quem deseja manter os custos baixos. Com a propriedade direta individual os benefícios de longo prazo são menores e podem acarretar responsabilidades e impostos imobiliários. Se a propriedade for alugada, será necessário pagar o imposto de renda. Se ocorrerem danos na propriedade, o dono será responsabilizado por quaisquer despesas de reparo.
Formas de propriedade indireta corporativa
As corporações estão totalmente isentas de pagar o imposto imobiliário dos EUA, e é por isso que é altamente recomendável que o investimento imobiliário seja colocado em algum tipo de estrutura de controle da corporação. Aqui estão exemplos de diferentes corporações que podem ajudar a proteger os investidores estrangeiros de impostos e obrigações.
Investidores estrangeiros podem criar uma LLC
É possível optar por criar uma sociedade de responsabilidade limitada (Limited Liability Company). Esse tipo de corporação permite o menor valor de imposto de renda. O dono não é responsável por nenhum dos danos que ocorrerem, pois a propriedade e os ativos contidos estão protegidos por uma LLC. A privacidade da propriedade permanecerá intacta, não sendo necessário registrar o nome no estado. O principal problema com a criação de uma LLC é que ela ainda estará sujeita ao imposto sobre herança. As consequências do imposto de renda e do imposto sobre vendas para a propriedade são as mesmas se caso possuísse a propriedade diretamente.
U.S. Blocker Structure
Essa estrutura é atraente para investidores individuais que desejam evitar o imposto sobre herança. Garante a privacidade e proteção de ativos se decidido usar uma estrutura de bloqueio dos EUA. Se a corporação criada com essa estrutura estiver disposta a esperar por um período obrigatório de cinco anos após a venda da propriedade, após o período, poderá distribuir o dinheiro arrecadado com a venda para si mesmo, sem quaisquer consequências fiscais. No entanto, a corporação estará sujeita a uma alíquota muito alta de imposto sobre ganhos de capital quando a propriedade for eventualmente vendida.
Leveraged Blocker
Esta é uma estrutura de holding complexa que pode ser usada em investimento imobiliário nos EUA. É muito semelhante à USA Blocker Structure, com algumas diferenças importantes. Esse tipo de estrutura de holding é recomendado apenas em casos de investimentos maiores em imóveis nos Estados Unidos. Em geral, essa estrutura é usada quando os investimentos envolvem vários investidores diferentes ou um tipo de fundo.
Para que essa estrutura seja bem-sucedida, uma quantidade substancial de planejamento deverá ser necessária. Por um lado, o investidor também precisará ter uma corporação dos EUA. Parte do investimento deve ser emprestado à corporação dos EUA, o que permite que a corporação obtenha certas deduções fiscais. Como a corporação pode deduzir os juros, a alíquota efetiva do imposto também é reduzida.
As opções de entrada no mercado imobiliário apesar de complexas são diversas, e se tornam atraentes aos olhos de quem deseja diversificar sua carteira de investimento fora do Brasil, levando aos brasileiros que possuem o desejo de investir ou mesmo morar, opções diversas de investimento.
Segundo Lucio Santana CEO da Royal Mortgage USA, empresa americana especializada no mercado de financiamento imobiliário, “embora os investidores brasileiros possam encontrar alguns desafios ao investir em imóveis nos EUA, os benefícios de fazer esses investimentos podem ser fantásticos e permitir a obtenção de altos retornos sobre o investimento inicial. Além de procurar por empresas de empréstimos confiáveis e que possam garantir o investimento em um fundo de garantia” E complementa : “…para aqueles que estão iniciando nesse mercado, para redução de despesas vale a pena considerar a criação de algum tipo de estrutura de holding para colocar o investimento. Com essas diretrizes, será mais fácil começar um investimento imobiliário nos EUA.”
