Foi sancionada pelo Governo Federal a Lei 14.973, de 16 de setembro de 2024, que representa um marco importante na legislação tributária brasileira, ao trazer novidades para o tratamento de bens imóveis no Imposto de Renda (IR) tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.
Dentre os diversos capítulos e disposições, o Capítulo II é especialmente relevante, pois trata da atualização dos valores desses bens e os impactos diretos sobre a tributação. Ele corrige distorções no valor dos imóveis declarados no IR, cujos preços, muitas vezes, permaneciam desatualizados por longos períodos.
“Essa defasagem gerava discrepâncias entre o valor de mercado e o valor declarado, impactando diretamente as transações imobiliárias. Com a atualização permitida, a lei busca alinhar o valor dos bens imóveis à realidade de mercado, evitando que os contribuintes enfrentem surpresas desagradáveis com altos impostos quando decidirem vender esses imóveis”, explica Angel Ardanaz, advogado na Ardanaz Sociedade de Advogados e Professor Universitário nas disciplinas de Direito Empresarial e Direito Tributário.
De acordo com a Lei 14.973/2024, as regras para a atualização do valor dos bens imóveis declarados no IR, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas, podem ser feitas de forma voluntária pelos contribuintes e tem como principal objetivo ajustar o valor dos imóveis à realidade de mercado, reduzindo distorções no cálculo de ganhos de capital no momento da venda ou da transferência do bem.
Para as pessoas físicas, é permitido que o contribuinte opte por atualizar o valor de seus imóveis na declaração de IR. Essa atualização é feita com base no valor de mercado do imóvel, o que pode ser comprovado por meio de laudos de avaliação emitidos por peritos ou empresas especializadas.
“A grande vantagem dessa atualização voluntária é que o contribuinte pode reduzir a base de cálculo do ganho de capital no momento da venda do imóvel, sem pedir uma revisão fiscal, diminuindo, assim, o valor do imposto a ser pago”, alerta Ardanaz.
Contudo, essa atualização não é gratuita. A lei prevê a incidência de uma alíquota de 4% sobre o valor atualizado do bem, que deve ser pago no momento da atualização. Essa alíquota funciona como uma compensação ao fisco pela diferença entre o valor histórico e o valor de mercado do imóvel. Mesmo com essa cobrança, muitos contribuintes poderão se beneficiar da medida, pois o imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel, que é de 15% a 22,5%, poderá ser consideravelmente reduzido.
Para as pessoas jurídicas, o processo de atualização de imóveis segue diretrizes semelhantes. Empresas que possuem bens imóveis podem optar pela atualização de seus valores patrimoniais, ajustando-os ao valor de mercado. Essa atualização também é acompanhada do pagamento da alíquota de 4% sobre o valor atualizado.
“A principal vantagem para as empresas reside na melhoria da precisão contábil e fiscal. Com os valores ajustados, as empresas poderão evitar perdas significativas no momento de eventual venda dos imóveis ou até mesmo no caso de reorganizações societárias, fusões ou incorporações”, diz Ardanaz.
Além disso, empresas que trabalham com locação de imóveis ou que possuem um portfólio de bens imobiliários poderão usufruir de uma base patrimonial mais adequada à realidade de mercado.
Entre os procedimentos que devem ser seguidos para a atualização dos imóveis, destaca-se a necessidade de apresentação de laudos técnicos de avaliação, que devem ser elaborados por profissionais habilitados. Esses laudos precisam estar de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ou outras regulamentações aplicáveis.
Outro ponto relevante é o prazo para a atualização. A lei estabelece que os contribuintes têm até 31 de dezembro de 2025 para efetuar a atualização dos bens imóveis, aproveitando a alíquota reduzida de 4%. Após esse prazo, as atualizações de imóveis poderão ocorrer, mas as condições podem ser alteradas pelo governo, incluindo a alíquota aplicada.
A atualização dos bens imóveis trazida pela Lei 14.973/2024 pode gerar impactos econômicos importantes, tanto para os contribuintes quanto para o governo. Para os contribuintes, a medida oferece uma oportunidade de reduzir o imposto sobre o ganho de capital em futuras vendas, além de ajustar o valor dos bens à realidade de mercado, facilitando negociações e transações imobiliárias.
Para o governo, a atualização voluntária dos imóveis pode resultar em um aumento de arrecadação no curto prazo, devido ao pagamento da alíquota de 4% sobre os valores atualizados. No longo prazo, a medida também pode contribuir para uma maior transparência e justiça fiscal, ao alinhar o valor dos bens ao mercado imobiliário atual.
Portanto, a Lei 14.973/2024, especialmente em seu Capítulo II, oferece aos contribuintes uma oportunidade importante de ajustar os valores de seus bens imóveis, alinhando-os à realidade de mercado e, ao mesmo tempo, proporcionando benefícios fiscais.
“Com a possibilidade de redução na tributação sobre o ganho de capital, tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem se beneficiar dessa medida, tornando suas operações imobiliárias mais eficientes e menos onerosas”, finaliza Ardanaz.
