Em 2026, o cenário internacional de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo passou por um novo ciclo de endurecimento das regras e de ampliação dos mecanismos de controle sobre operações financeiras. O movimento reforça a pressão por maior rastreabilidade dos recursos, identificação de riscos e monitoramento de transações, especialmente em ambientes que movimentam valores financeiros altos, como o mercado de capitais.
Não por acaso, o setor imobiliário aparece entre os mais expostos nesse novo cenário. A compra de imóveis com grandes volumes de dinheiro em espécie é, historicamente, um dos caminhos mais clássicos para lavagem de dinheiro. Uma imobiliária ou incorporadora que aceita uma transação suspeita ou que não declara a origem dos recursos ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) entra automaticamente no radar de cumplicidade, mesmo sem ter qualquer intenção de se associar à atividade ilícita.
“Uma diligência robusta se torna essencial no mercado imobiliário, devido às suas características intrínsecas: transações de valores elevados, estruturas societárias diversas, participação de intermediários, procuradores e investidores e, em determinadas operações, recursos provenientes de diferentes fontes. A legislação brasileira estabelece obrigações específicas de prevenção à lavagem de dinheiro para atividades relacionadas à promoção imobiliária e às transações de compra e venda de imóveis”, explica Ana Paula Ferreira Bueno, Coordenadora de Gestão de Riscos e Compliance da BRZ Empreendimentos.
No âmbito do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), a Resolução nº 1.336/2014 estabelece procedimentos de identificação, cadastro e registro, e determina a comunicação de determinadas operações ao COAF, conforme o artigo 11 da Lei nº 9.613/1998 (a Lei da Lavagem de Dinheiro) e a regulamentação técnica do Banco Central que detalha esse monitoramento. A norma prevê comunicação automática de transações ou propostas que envolvem pagamento ou recebimento em espécie de valor igual ou superior a R$ 100 mil, além de exigir manutenção em arquivo dos dados das transações imobiliárias a partir desse mesmo valor.
Para uma construtora ou incorporadora com operações internacionais, contas no exterior ou fundos de investimento estrangeiros na estrutura societária, a inércia tem um custo real: bloqueio de ativos fora do país, corte de linhas de crédito, retirada de investimentos e, no limite, responsabilização criminal de executivos. E há um dano que nenhuma reversão jurídica desfaz por completo: o reputacional. Uma vez que o nome de uma marca é vinculado, ainda que por negligência, ao financiamento de organizações hoje tratadas como terroristas, a confiança do mercado desaba junto com o valor da empresa.
Na prática, conhecer o cliente (Know Your Client, ou KYC), os fornecedores e parceiros exige mais do que reunir documentos básicos. É preciso avaliar se a estrutura apresentada é compatível com a operação realizada. Pagamentos fracionados ou estruturados de maneira incomum, estrategicamente posicionados no limiar do valor de notificação obrigatória ao COAF e associados à dificuldade de identificar o beneficiário final ou à utilização de terceiros sem justificativa clara, são alguns dos sinais que podem justificar uma diligência adicional — ou, ainda, empresas com capital social incompatível com o negócio, uso recorrente de procuradores e estruturas em paraísos fiscais e evolução patrimonial que não faz sentido diante do porte real da companhia ou do prestador de serviço.
O ambiente regulatório vem reforçando a importância da diligência baseada em risco. Em julho de 2026, o COAF publicou a Instrução Normativa nº 1, que prevê medidas extras de verificação para situações mais críticas, como relações envolvendo pessoas, estruturas societárias, beneficiários finais ou representantes que estejam vinculados a jurisdições identificadas pelo Grupo de Ação Financeira (GAFI) como de alto risco ou com deficiências relevantes nos seus sistemas de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo.
“Para o setor imobiliário, portanto, a questão não é reagir a um episódio específico, mas incorporar uma cultura permanente de análise de riscos. Processos de KYC, avaliação de fornecedores e parceiros, monitoramento de operações atípicas e documentação das decisões precisam fazer parte da rotina, de forma proporcional ao porte e à complexidade de cada negócio. Nesse sentido, a área de compliance configura-se como uma frente essencial da gestão de riscos corporativos”, pontua Ana Paula.
Infelizmente, ainda existe uma percepção de que os controles de compliance podem tornar os processos comerciais mais lentos. Em operações imobiliárias, porém, a diligência adequada deve ser entendida como parte da própria proteção do negócio. Uma transação de alto valor envolve consequências que ultrapassam a assinatura de um contrato e podem alcançar as esferas financeira, regulatória e reputacional.
“Compliance, nesse contexto, não deve ser tratado como uma etapa burocrática que vem depois da decisão comercial. É uma ferramenta para que a decisão seja tomada com mais informação e para que o crescimento da empresa aconteça com riscos conhecidos, avaliados e, quando necessário, mitigados”, finaliza a executiva da BRZ Empreendimentos.
