Ao realizar uma compra e venda de imóveis, um dos participantes do negócio jurídico deve pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, atribuído pelo próprio município com base em valores de mercado.
Esse valor de mercado pode ser influenciado por diversos fatores individualmente considerados, como por exemplo, a situação econômica do país, a existência de benfeitorias no bem, condições específicas dos contratantes, etc. A alíquota do ITBI varia de município para município, mas geralmente é de 2% a 4%.
No entanto, a utilização do termo ‘valor venal’ gerou debate entre o fisco e os contribuintes ao longo dos anos, pois a expressão é utilizada como elemento tanto do fato gerador relativo ao ITBI, quanto do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – ambos tributos de competência dos Municípios.
Como solução do tema, o Superior Tribunal de Justiça determinou que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”.
“A base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal. No IPTU tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores. O ITBI, por sua vez, deve ser imposto sobre transmissão, e se o valor da transmissão já é conhecido, não há razões para que os municípios tributem com base em valores diferentes do negociado”, afirma Vanderson Ferreira, advogado especialista em direito tributário.
Os contribuintes que pretendem adquirir imóveis ou efetuaram aquisições desses bens nos últimos cinco anos devem verificar se o valor apurado para calcular o ITBI corresponde ao valor real da transação realizado entre as partes, evitando, assim, o pagamento indevido do tributo, ou mesmo pleitear a restituição do pagamento efetuados em excesso ao fisco.
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